ゴミ屋敷を理由に契約解除はできるの?退去までの流れについて
賃貸物件において、賃借人がゴミ屋敷化してしまっているケースでは大家やオーナーはこれらを理由に契約解除することはできるのでしょうか？
貸している側にとって、他の居住している方の迷惑になっていることで、
退去してしまうケースなどが相次いで空室が発生してしまうことで損害が発生する可能性もあります。
本ページでは、
ゴミ屋敷を理由に契約解除はできるのか？という問題について主に解説していきます。
また、退去までの流れや退去するまでの重要なポイントについてもご紹介しています。
・ゴミ屋敷を理由とした契約解除には条件がある。
・すぐに契約解除をできるわけではない。
・勝手に賃借人のゴミを片付けることはできない。
ゴミ屋敷を理由に契約解除は可能！？
現在、少しずつ増加しつつある「ゴミ屋敷」。
ひと昔のイメージだと高齢者の一人暮らしで戸建てのゴミ屋敷なんてものを想像する方も多いですが、
最近では賃貸物件でもゴミ屋敷化は増えています。
賃貸物件の場合、
周囲に住居している人間がいますから、ひどくなれば必ずクレームが入ります。
これが大家やオーナーにとっての負担になります。
注意してすぐに片付けてくれるような場合にはまだ良いですが、
中々、片付けに応じてもらえないことも・・・・
こんな時、
契約解除をしたいところですが、すぐにはできないのです。
オーナー側から契約解除をする場合には、一定の条件があります。
ここではその条件をご紹介していきます。
- 1,汚部屋の住人に対して何度も注意を行う。
- 2,内容証明郵便を送る。
- 3,明け渡し訴訟を行う。
1,汚部屋の住人に対して何度も注意を行う。
まずは、文章などで賃借人に対してゴミ屋敷を改善するよう通達します。
実際に、何度もこの文章を期間を設けて通達する必要があります。
何故、このようなことをするのかというと、
裁判になった場合に改善するように賃借人対して通達をしたという証拠が必要だからです。
またこの通達は1度や2度のみで良いわけではなく、
1年〜2年程度の期間で何度も送る必要があるのです。
つまり、長期間に渡って再三注意をしたが無視をしたという証拠をとるわけです。
2,内容証明郵便を送る。
何度も改善に関する文章などを送ったにも関わらず改善が見られない場合には、
内容証明郵便を送って、この期日までに改善が見られない場合には、退去してもらうorゴミを撤去する等の
内容で賃借人に本気度を伝えます。
3,明け渡し訴訟を行う。
内容証明郵便を送っても改善などが見られない場合には、裁判を行なっていきます。
ここまで順調にことが運んでいれば、裁判でも負けることはないため、
契約解除することができるでしょう。
ゴミ屋敷を理由に契約解除する際のポイント
ゴミ屋敷を理由に契約解除をする際に注意しておきたいポイントをまとめてみました。
賃借人のゴミは勝手に捨ててはいけない
契約解除前に賃借人のゴミを勝手に捨ててはいけません。
共有部に出ているからなんて理由であっても、そのゴミは賃借人の所有物なため、
勝手に捨ててしまうと「窃盗罪」などに問われる可能性があります。
改善が見られない期間が長くなればなるほどイライラしてしまうところですが、
グッと堪えるしかないのが非常に心苦しいところですが・・・
賃借人の故意・過失が必要
ゴミ屋敷化させてしまった賃借人の恋・過失や周囲の人間に対するトラブルなど、
目に見えた証拠などをかき集める必要があります。
判例などでは以下が争点となっています。
- 1,大量かつ継続したごみの放置
- 2,悪臭、害虫の発生など
- 3,再三の注意・勧告にも改善がない
- 4,契約関係に基づく信頼関係の破壊
上記のような明らかな過失などが認められる場合には、
裁判を起こしたとしても契約解除が認められる可能性が高いです。
ゴミ屋敷を理由に契約解除ができた判例
ゴミ屋敷を理由に契約解除が認められた判例が存在します。
以下では、その事例を簡単にご紹介しています。
東京地裁 平成10年6月26日（1998年6月）
「居室内に社会常識をはるかに超える著しい大量のゴミを2年以上放置」していたという事案に対して、
消防署から火災の危険を指摘された上、賃貸人や近隣住民から再三注意されても改善することがなく、
社会常識を逸脱したゴミ屋敷状態が、賃貸契約状の信頼関係の破壊に当たるとして契約解除が認めらています。
東京地裁 平成21年7月21日（2009年7月）
借地上に大量の生ゴミを10年以上放置したという事案で、
近隣住民50人以上から苦情があり、簡易裁判所で悪臭防止の調停が始まったけれども改善されないケースでは、
「信頼関係破壊」は明らかとされ、契約解除が認められています。
東京地裁 令和3年11月30日（2021年11月30日）
マンション居室でごみが床から1m以上も積み上がっており、1年以上改善されなかったケースでは、
「善良な管理者としての注意義務」違反が認められ、用法遵守義務違反として解除が正当とされています。
原状回復費用は全て賃借人に請求できる？
ゴミ屋敷化させた賃借人には明らかな故意・過失が認められると思います。
そこでオーナーや大家は原状回復費用を全額請求したいと考えるのが普通だと思います。
実際には全額を請求することはできるのでしょうか？
原状回復費用はあくまで通常時と変わらない請求に
ゴミ屋敷にしたからといって、全ての原状回復費用を賃借人に請求することはできないようになっています。
これは、国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によるものです。
いかなる場合であっても、このガイドラインが適用されます。
このガイドラインを要約すると、以下の通りです。
- 原状回復＝入居時と同じ状態にすることではない。
- 原状回復費用は、入居年数に応じた劣化分は含まれない。
- 賃借人に明らかな故意・過失がある場合でも経年劣化分の費用は考慮しなければならない。
つまり、
ゴミ屋敷が原因となって費用が高くなったとしても、
入居している年数に応じた経年劣化分はその請求する費用には含まれないということです。
一定の費用については、
オーナーや大家が自分で賄う必要があるということになります。
さらに、
入居している年数が長い場合には、ほとんどが経年劣化だと見なされて、
ほとんどを請求できないようなケースもあります。
つまり、オーナーや大家さんにとってはデメリットが大きいのです。
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まとめ
本ページでは、
ゴミ屋敷を理由に契約解除ができるのか？という問題についてご紹介していきました。
いかがだったでしょうか？
最後に本記事の内容をまとめておきます。
- ゴミ屋敷を理由に契約解除はすぐにはできない。
- 長期的な改善命令などをした上で最終的には裁判で契約解除するしかない。
- ゴミ屋敷状態がひどくなっても原状回復費用全ては請求できない。
ゴミ屋敷問題は同じ集合住宅に住まれている住人にとっても迷惑でしかないですし、
オーナーや大家にとっても迷惑でしかありません。
本当であればひどくなる前に対処したいところですが、
賃借人がそれに応じてくれなければ意味がありません。
こういった事がいつ起きてもおかしくないので、事前に対策を講じる必要があるかもしれませんね。
