ゴミ屋敷と善管注意義務違反について!退去までの流れまとめ

賃貸物件をゴミ屋敷にしてしまうと「善管注意義務違反」になってしまいます。
場合によっては、オーナーや不動産会社から退去をお願いされる可能性が非常に高いです。
そもそも「善管注意義務」って何？
実際にこれまでに事例はあるの？
本ページでは、このような実情や実際に退去となるケースの大まかな流れについてご紹介していきたいと思います。

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賃貸における善管注意義務とは？

あなたは「善管注意義務」はご存知でしょうか？
一度は賃貸物件に住んだことがあるという方であれば聞いた事があるかもしれません。
不動産会社の担当者から、入居の際に説明を受けたなんて方もいるでしょう。

では、実際にはどう言った法律になるのでしょうか？
まずは、どう言った義務のことを指しているのかを見ていきましょう。

民法第400条・善管注意義務とは？

善管注意義務とは、正確には「善良なる管理者の注意義務」の事です。
これは、民法第400条にて定められており、
条文によれば、『特定物（中古車・美術品・建物のようにその物の個性に着目して取引される物のこと）の引渡しの義務を負う者は、その引渡しが完了するまでは、その特定物を「善良なる管理者の注意義務」をもって保存しなければならない』と定められています。

つまり、どういう事かというと、
賃貸物件を借りる賃借人は、退去するまでの間は適切な範囲内で、
部屋の状態を保つ必要があるという事です。

部屋の管理者として、
不動産会社に明け渡すまでの期間中（入居中）は、適切な管理が必要だという事です。

善管注意義務違反になる事例について

あくまで一例に過ぎませんが、上記のような場合であっても「善管注意義務違反」になる可能性があります。
普通であればつかないような汚れや破損が発生している状態がそれにあたります。

ゴミ屋敷は善管注意義務違反になる？

賃貸の賃借人に対して「善管注意義務」が発生する事がわかりました。
では、ゴミ屋敷はこれの違反になるのでしょうか？
まずは実際のところどうなのか見ていきましょう。

ゴミ屋敷は善管注意義務違反になる可能性が高い

もし、あなたが賃貸物件にお住まいで既にゴミ屋敷化してしまっている場合、
「善管注意義務違反」になる可能性が非常に高いです。
これは、退去するまでに適切に管理するという事から大きく逸脱するためです。

つまり、いつ不動産会社から退去命令をされてもおかしくない状態だと言えます。

人によっては「お金を払って借りているのだから、好きに使っても良いだろう」なんて思っている方もいるでしょう。
確かにお金を払っていますし、ある程度の自由はあるかと思います。
しかしながら、契約時に「善管注意義務」についての契約を交わしているためその言い訳は通用しません。

もし、説明などを受けていないという場合であっても、
契約書には必ず同様の記載があるはずです。
そのため、ゴミ屋敷にする事は絶対に許されないのです。

善管注意義務違反で立ち退きを求められるケース

上記のような場合に至っては、
不動産会社から「善管注意義務違反」を理由に立ち退きを求められる可能性が非常に高いです。
実際に過去の事例からも裁判で認めたケースがあり、判例としても上記のような状態が違反として認められる可能性が非常に高いです。

原状回復費用という問題も

賃貸を借りた場合には、退去する際に賃借人は「原状回復」させる必要があります。
原状回復とは、部屋を借りる前の状態に戻す事と思われがちですが、
詳細にはそこまで戻す必要はありません。

というのも、
普通に部屋に住んでいれば、自然な形でどんどん劣化していくのは当たり前だからです。
つまり、減価償却する分は仕方ないとされています。

つまり、
普通の使い方で部屋を管理していれば、
敷金を払っていても、それ以上に支払う必要はなく、また敷金も帰ってくるケースが多いです。

しかしながら、
ゴミ屋敷化してしまっていると、そういうわけにもいかず、
現状回復するのに多額のお金がかかる事がほとんどです。

ここからが重要な問題であり、
当然ゴミ屋敷にしてしまった賃借人は善管注意義務違反なため、
現状回復費用も負担する必要があります。

しかしながら、
この現状回復に必要な費用のうち、減価償却分は引かれてしまうので、
全額を負担する事はないのです。

これは不動産会社やオーナーからするととても痛いところでしょう。
というのも、ゴミ屋敷の現状回復には100万円以上かかるケースも少なくないからです。
とは言え、だからゴミ屋敷にしても良いというわけではなく、
敷金以上に多額の金銭を要求されることになりますから、賃借人としても痛手になる事は確かです。

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善管注意義務違反でゴミ屋敷の住人が退去を迫られるまでの流れ

実は、「善管注意義務違反」であってもすぐに、そして簡単に追い出せるわけではありません。
それなりの手順を踏んでいく事で、確実に退去を迫る事ができるようになっています。
とは言え、だからゴミ屋敷にしても問題ないというわけではありませんのでご注意ください。
では流れを見ていきましょう！

1番目：口頭または文章によってゴミ屋敷に関する注意勧告を行う

住人からの苦情などによって、
ゴミ屋敷化している事が明白になっている場合には、
まずは不動産会社を通して、何度か住人に対して注意をするようにしましょう。

この際にも電話や直接の訪問によって口頭で注意したり、
文章などによって注意勧告を行うようにします。
回数もなるべく何度か定期的に改善されるように行ってください。

それでも改善が見られない場合には次の手順に進みます。

2番目：期日を決めた上でゴミの撤去を求める

口頭や文書などで注意しても一向に改善が見られない場合には、
次は、内容証明郵便によって「期日までにゴミの撤去を求める」旨を送ります。
この際にも、期日までに一定期間ごとに郵便にて通達しておきます。

また、この期日というのも1週間後など直近で設定するわけにもいかず、
期間を長く設けておく必要があります。
例えば、2ヶ月、3ヶ月など。

このように内容証明郵便を送っても尚、改善が見られない場合には次の手順に行きます。

3番目：善管注意義務違反を理由に退去を求める

ゴミの撤去をしてもらえない場合には、
善管注意義務違反を理由に住人に対して、退去を求める事が可能となります。
しかしながら、住人が了承しないと退去をしてもらう事ができません。
効力がないというのが難しいところなのです。

そのため、このような状態になった場合には、
不動産会社やオーナーなどが実際に住人と交渉することになります。

ゴミ屋敷の住人に対して、
退去する上での条件を出して、納得してもらえるようになんとか頑張る必要があります。
例えば「原状回復費用は賃貸人が負担する」など。

これに応じてもらえれば、
不動産会社やオーナーとしてもマイナスではあるのですが、
これ以上に長い戦いになることなく終える事ができるのです。

4番目：裁判によって退去に関する訴訟を起こす

退去に応じてもらえない場合にはいよいよ最終手段となります。
裁判所に物件の明け渡し訴訟を提起することになります。
勝訴する事ができれば住人に対して「強制退去」をさせる事ができます。

しかしながら、
判決が出るまでに長い期間を要するだけでなく、
必ず勝訴できるわけではないので、この点で費用や退去までの期間が長引くというデメリットがあります。

このようにゴミ屋敷にされてしまって困っている不動産会社やオーナーが
最終的には痛い目に遭ってしまうのが実情です。
これらが理由で賃貸物件の審査が厳しくなったりしている場合もあります。

ゴミ屋敷と善管注意義務についてまとめ

本ページでは、
ゴミ屋敷化してしまった住人に対する「善管注意義務違反」に関する事項をまとめてみました。
最後に今回の内容を要約していきます。

いかがだったでしょうか？
本ページをご覧になっているのは、ゴミ屋敷の住人、それとも不動産会社・オーナーでしょうか？
今ゴミ屋敷の住人で退去迫られている方で本記事を読んで「そのままでも良いや」と思いましたか？

もし、裁判になってしまったらあなたにも様々な不利益が被ります。
そして、結果的に敗訴になれば多額の金銭を求められるでしょう。
また自分自身も嫌な思いをするはずです。

結果的にお金を払って嫌な目に遭うのであれば早いうちに対処しておく事がベストですよ。
ゴミ屋敷も自分で綺麗にできるのであれば不動産会社などに注意される事もありません。
もし、今ゴミ屋敷で悩まれているという方はぜひ我々に一度ご相談してみませんか？

埼玉県をメインに特殊清掃を行なっているリンピアでは、
ゴミ屋敷や孤独死の現場の原状回復、また普通の清掃まで行なっています。
また、清掃時に必要な場合にはリフォームなども自社で承っています。
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