特殊清掃すると事故物件になるの!?どんな時に告知義務が発生するの?
孤独死や事件・事故死などによって原状回復が必要となった現場を綺麗にすることを「特殊清掃」と言います。
これは通常のハウスクリーニングとは異なり、特殊や薬品や機器などを使用して行います。
したがって、多くの方がイメージしているクリーニングサービスとは違うかと思います。
そんな特殊清掃ですが、
賃貸物件などで発生すると気になるのが「事故物件になるのか？」という問題。
特に物件を所有しているオーナーさんや管理会社は悩ましいところです。
本ページでは、
そんな特殊清掃と事故物件の関係性についてご紹介していきます。
どんな時に事故物件になってしまうのか？その理由などについても解説しているので最後までご覧ください。
・特殊清掃が実施されたからといって必ずしも事故物件になるわけではない。
・事故物件になると、告知義務が発生する。
・早期発見が事故物件を回避する対処方法となる。
そもそも事故物件の定義とは？
我々は賃貸物件に入居する時に、なんとなく気になっているのが「事故物件か否か」。
恐らく、最も重要視していないかもしれませんが、頭のどこかには常にあることかと思います。
では、そもそも事故物件てどんな物件を指すのでしょうか？
実は、定義自体は曖昧なものとなっています。
というのも、事故物件になる要素には、「殺人」、「自殺」、「自然死」の3つから構成されています。
当然、殺人や自殺は事故物件扱いになると思います。
しかしながら、
自然死についてはいかがでしょうか？
家族で住んでいてある日突然、おじいちゃんが心臓発作などで亡くなってしまってすぐに発見されたようなケースでは、
当然ですが、事故物件にはならず自然死扱いです。
したがって、
必ずしも家で亡くなったからといって、事故物件になるわけではなく、
事例ごとに決めていくというスタイルを取っています。
この決定権については、各不動産仲介業者が定める基準となることが多いです。
事故物件に関するガイドラインについて
2021年に国土交通省が事故物件に関するガイドラインを制定しています。
このガイドラインが制定されたことによって、不動産仲介業者の「判断基準」が一定のラインで統一されることとなります。
しかしながら、あくまでガイドラインであって必ずしも従う必要はないため、最終的には各不動産仲介業者が判断を下します。
特殊清掃されると事故物件になるの？
ではここからが本題になります。
特殊清掃が入ったお部屋は事故物件になるのでしょうか？
自然死として認められるかが鍵に
孤独死などで家の中で亡くなってしまったとしても、
数日で発見されたようなケースでは、特殊清掃が実施されたとしても自然死として扱われるケースがあります。
となると、当然ですが事故物件扱いにはなりません。
もちろん家族で住んでいて、
家の中で亡くなってすぐに発見されたケースでは、そもそも特殊清掃の必要性がないため、
事故物件になることはありません。
しかしながら、
孤独死などで亡くなってから発見されるまでに時間を要してしまって、
悪臭や害虫などが発生して、近隣住民にも影響が出ていたり、根本的な特殊清掃が必要となる場合には、
事故物件として扱われることが多いです。
このように仮に自然死だとしても、
発見されるまでに時間がかかってしまった場合には、事故物件扱いとなるケースが多いです。
事故物件の告知義務について
特殊清掃などによって事故物件となってしまった物件について、
不動産仲介業者は次の入居者に対して告知義務が課されます。
まずは、この期間はいつまでなのかについて見ていきましょう。
事故物件の告知義務はいつまで？
ネットなどを見ていると、事故物件の告知義務期間について色々と書かれています。
中には1ヶ月、2ヶ月、または誰かが一度住んでしまえばその後は告知する必要はないなど。
実際のところはどうなのでしょうか？
実は、告知義務の期間については特に明確に決まっているわけではありません。
一応、国土交通省のガイドラインでは3年と記載はされていますが、
最終的には不動産仲介業者の判断となります。
「心理的瑕疵」に関しては、
後から事故物件であることを知った入居者が「最初から知っていたら借りていなかったのに」なんて
クレームが入ることを事前に防ぐためにも告知はしておくべきだとは思います。
しかしながら、
現状明確な判断基準があるわけではないため、不動産仲介業者によって、
その期間はバラバラとなっているのが現状です。
告知をしないとどうなる？
中には事故物件であることを告知しない業者もいるとかいないとか・・・・
しかしながら、明確に「心理的瑕疵」に関しては、告知しないといけないです。
そもそも本来であれば事故物件のはずが業者の判断でそうならない物件もあったりと・・・
実は、こうしたことが起きないように「瑕疵担保責任」という宅地建物取引業法が制定されています。
これは、次の入居者に対してしっかりと告知をしないとペナルティを与えるよという内容です。
つまり、ズルをしないためのルールが出来ています。
そもそもしっかりと告知をしないことによって、
後から事故物件であることを知った入居者が貸主に損害賠償を請求することを防ぐためでもあります。
事故物件になることを防ぐためにできること
特殊清掃が入り、事故物件になってしまうとオーナーなどは困ってしまいます。
こうならないためにも事前に防止対策が必要となります。
今からどういったことをすれば防ぐことができるのかをご紹介していきます。
1,声がけ
中々難しいことではありますが、もし可能であればオーナーなどが普段から高齢者に声がけなどを行うことで
孤独死などを防ぐことができるかもしれません。
全てのオーナーができることではないですが、大都市でなければ可能な場合もあります。
2,見守りサービス
実は、民間業者の中には見守りサービスを実施しているところもあります。
これは水道検診などでメーターが定期的に稼働しているかどうかなどをチェックしてくれるものです。
ここで異常などが見られた場合には、すぐに通報などで対処してくれます。
こういったサービスもまた孤独死を未然に防いだり、発見が遅れないようにする回避方法となります。
3,自治体のサービス
実は、自治体によっては孤独死防止のためのサービスなどが実施されていることがあります。
相談窓口などもありますので、気になる方は一度調べてみましょう。
高齢者本人が気をつけることが難しくても、周囲の人間が防止することはできるかもしれません。
特殊清掃と事故物件の関係性についてまとめ
本ページでは、
特殊清掃をすると事故物件になるのか？という疑問についてご紹介していきました。
最後に本記事の内容をまとめてみます。
- 特殊清掃をしたからといって必ずしも事故物件になるわけではない。
- 事故物件の判断基準は明確にはなく、各不動産仲介業者の判断による。
- 自然死だとしても、発見が遅れてしまった場合には事故物件になる可能性がある。
いかがだったでしょうか？
事故物件ってどうやってなるの？
どんなことが起こるとなるの？
なんて疑問をお持ちだった方は解決できましたか？
事故物件って聞くと、
多くの方は殺人事件や自殺などを想像すると思いますので、概ねそれで正解かと思います。
しかし、中には自然死だという場合もあるかもしれません。
発見が遅れてしまったために、
自然死だとしても事故物件になっていることも実はあるということだけでも覚えておいてくださいね。
またこうした高齢者の孤独死などを防ぐためにも、
周囲の人間が少しでも防止できるような社会になっていくと良いなと思っています。
埼玉県をメインに特殊清掃を行なっているリンピアでは、
ゴミ屋敷や孤独死の現場の原状回復、また普通の清掃まで行なっています。
遺品整理や不用品回収まで合わせて行う事ができますので、
何かお悩みがあれば、気軽にご相談ください！
もちろん、ご相談や見積もりなどは無料で行なっています！
